Simulateur de prêt immobilier

Comment utiliser le simulateur ?

1. Votre foyer : revenus nets mensuels avant impôt de chaque emprunteur (et autres revenus réguliers), autres charges comme une pension versée.
2. Le projet : prix, frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf), travaux, garantie (caution ou hypothèque, environ 1 %), frais de dossier ou de courtage et apport. Le montant à financer se calcule seul.
3. Les prêts du projet : ajoutez autant de prêts que nécessaire (prêt principal, PTZ, prêt Action Logement, prêt in fine…) avec leur montant, leur durée, leur taux, leur assurance et un éventuel différé. Le bouton « = reste à financer » ajuste un prêt pour boucler le plan.
4. Les crédits en cours : regroupez par achat (résidence actuelle, investissement locatif, voiture…) les crédits que vous remboursez déjà, avec les loyers perçus. Saisissez-les par leur mensualité ou par leurs caractéristiques (montant, taux, durée, première échéance) ; cochez « Vendre ce bien » pour un achat-revente (prêt relais suggéré) ou « Racheter » pour les inclure dans le nouveau prêt.

Fonctions avancées

• PTZ : le montant se calcule selon la zone, la taille du foyer, le revenu fiscal de référence et le type de logement (barème des offres émises depuis le 1er avril 2025, publié par l'ANIL), avec sa durée et son différé.
• Assurance sur le capital initial (mensualité fixe) ou sur le capital restant dû (dégressive), avec la quotité (100 % pour un emprunteur, 200 % pour deux assurés à 100 %).
• Taux variable capé : taux fixe pendant quelques années, puis variation annuelle plafonnée par le cap ; la mensualité est recalculée à chaque changement.
• Remboursement anticipé : versement après une échéance donnée, puis durée ou mensualité réduite ; indemnités de 3 % du capital remboursé, plafonnées à six mois d'intérêts (aucune pour le PTZ).
• Prêt relais et prêt in fine : seuls les intérêts comptent dans l'endettement, le capital étant remboursé par la vente ou un placement.
• Investissement locatif : rendement brut et net, cash-flow et effort d'épargne ; le loyer attendu est retenu à 70 % dans les revenus.
• Deux scénarios côte à côte, et un dossier PDF (synthèse, plan de financement, prêts, crédits en cours, tableau d'amortissement) à présenter à une banque.

Calculs utilisés

• Mensualité d'un prêt amortissable de capital $C$, au taux mensuel $t$ (taux annuel / 12), sur $n$ mois : $M = C \times \dfrac{t}{1 - (1+t)^{-n}}$ ; l'assurance (en % du capital initial par an) s'y ajoute.
• Différé : partiel, on ne paie que les intérêts ; total, on ne paie rien et les intérêts s'ajoutent au capital. Le prêt s'amortit ensuite sur la durée restante.
• Lissage : la mensualité du prêt principal varie pour que le total des prêts du projet reste constant, par exemple pendant que le PTZ est en différé puis remboursé.
• Taux d'endettement : mensualités de tous les crédits, assurance comprise, et autres charges, divisées par les revenus nets avant impôt (loyers retenus à 70 %). Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le limite à 35 % et la durée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé), sauf dérogations accordées à 20 % des dossiers au plus.
• TAEG : taux actuariel annuel qui égalise les sommes réellement reçues (prêts moins garantie et frais) et toutes les échéances, assurance comprise.

Questions fréquentes

Pourquoi le taux d'endettement « maximal » diffère-t-il de celui au démarrage ?

Quand un prêt a un différé (souvent le PTZ) ou qu'un crédit en cours se termine, les mensualités changent. Le simulateur cherche le mois où elles sont les plus fortes : c'est ce chiffre que la banque regardera. Le lissage permet de les rendre constantes.

Le PTZ compte-t-il dans le taux d'endettement ?

Oui, dès qu'il est remboursé ; pendant un différé total, il ne coûte que son assurance.

Mes données sont-elles envoyées quelque part ?

Non. Le simulateur fonctionne entièrement dans votre navigateur, qui garde votre dernière simulation ; le lien de partage contient la simulation elle-même.